我是房地产专家：这就是为什么我仍然热衷于投资更多买房出租的原因

房地产是英国人最喜欢的话题。几乎每个人都对房价走向、下一个房地产热点或应该在哪里建造房屋以及不应该在哪里建造房屋都有自己的看法。

但为了真正了解市场的推动因素，值得倾听日复一日地生活和呼吸房地产的人们的声音。

在这个系列中，我们每个月都会让一位房地产专家了解他们的步伐。

我们想知道他们对上述所有热点话题的看法以及 抵押贷款利率 和未来 买房出租，以及迄今为止最好和最差的房地产投资。

本月，我们采访了伦敦房地产经纪人 Benham & Reeves 的董事 Marc von Grundherr。

马克在上大学之前投资了他的第一处房产。当他在美国、欧洲和亚洲工作时，他在伦敦金融城的职业生涯中继续进行投资。

1996 年，他决定加入 Benham and Reeves，将工作与娱乐结合起来。

他在伦敦、迪拜、马来西亚和巴西投资了房地产。

1. 未来12个月房价走势如何？

我预计未来 12 个月房价将上涨 2% 至 3% 左右。

抵押贷款负担能力有所改善，买家信心有所恢复，全国大部分地区的需求继续超过供应。

我们不太可能看到疫情后再次出现激增，但市场的状况比许多人想象的要健康得多。

2. 未来10年会怎样？

在接下来的十年里，我认为我们将看到房价累计增长约 20% 至 30%。

几十年来，英国一直未能建造足够的住房，而且这种不平衡现象不会很快消失。

房地产将继续成为最强大的长期财富保值资产之一。

3. 12 个月后抵押贷款利率会是多少？

如果通胀继续缓解，我预计明年这个时候最具竞争力的抵押贷款交易利率将在 3.25% 至 3.5% 左右。

我不认为我们会回到过去的超低利率，但借贷应该逐渐变得更加负担得起。这应该会继续支撑买家信心。

4. 您现在会选择哪种类型的抵押贷款？

就我个人而言，我现在更倾向于五年期固定利率。它提供了确定性，让您能够提前计划，并消除试图再次猜测英格兰银行下一步可能采取行动的诱惑。

有时，内心的平静比追求绝对最低的价格更有价值。

5. 给买家的一则谈判技巧？

在提出报价之前做好财务准备。卖家通常对确定性的重视程度几乎与价格一样高，因此，整理好财务状况可以让你比竞争对手的买家更具优势。

6. 对于登上阶梯的人来说，最好的建议是什么？

当您可以轻松负担得起时购买，而不是等待完美的市场。

人们花费太多时间试图预测房价，而现实是，在市场上的时间几乎总是胜过对市场时机的把握。

7. 对今年出售的人最好的建议是什么？

从第一天起就按实际价格定价。买家消息灵通得令人难以置信，价格过高的房屋只会在市场上停留更长时间。

价格合理、展示得最好的房产继续吸引着极高的兴趣。

8. 我们的住房短缺吗？

我们面临的几乎所有问题——无论是负担能力、租金还是房价——都可以归结为没有足够的住房。

我们需要进行有意义的规划改革，并以长期承诺为基础，在每个任期内提供更多住房。

9. 什么可以阻止房价进一步上涨？

政治和更广泛的经济不确定性。房地产市场不喜欢不可预测性，税收或住房政策的频繁变化比抵押贷款利率的适度变化更快地损害信心。

10. 如今买房出租是好投资还是坏投资？

对于专业房东和有长远眼光的经验丰富的投资者来说，这仍然是一项出色的投资。

被动投资的时代已经过去，但尽管有更广泛的叙述，租户需求仍然异常强劲，优质租赁物业继续带来有吸引力的长期回报。

我认为我们将继续看到租赁行业的专业化。规模较大的投资组合业主、机构投资者和建房出租运营商将占据越来越大的市场份额，而规模较小的业主数量可能会继续下降。这种转变已经在顺利进行。

11. 您是否可以在未来十年内投资一个地点？

伦敦，毫不犹豫。它在政治和经济周期中多次展示了其韧性，并且仍然是世界领先的金融中心之一。

国内和国际需求不会消失。

12. 您会避开的一个地点？

我不会避开整个城镇或城市，因为每个市场都有机会。

我只是对过度依赖单一雇主或行业的领域持谨慎态度，因为如果情况发生变化，它们可能很快就会变得脆弱。

13. 与老式住宅相比，新建住宅是一项糟糕的投资吗？

一点也不。新建建筑通常具有较低的维护成本、更高的能源效率和强大的租赁吸引力，而老式住宅则受益于特色和稀缺性。

最终，位置始终对长期绩效影响最大。

14. 租赁市场是否已变得有毒？

我不会说有毒，但买家肯定比以前更加了解情况。

只要购买者了解服务费、租赁期限以及建筑物的管理方式，良好的租赁房产仍然是优质的住宅和投资。

15. 伦敦市中心黄金地段仍低于 2014 年的峰值。会再次繁荣吗？

我相信随着时间的推移，它会强劲复苏，尽管可能不会以我们历史上看到的爆炸性方式复苏。

伦敦市中心黄金地段仍然是世界上最重要的财富保值市场之一，国际对其的需求从未消失。

随着信心不断恢复，我认为我们会看到这一点反映在价值观中。

16. 如果您是财政大臣，您会为首次购房者做些什么？

我会重点关注增加住房供应和改革印花税。

政府的激励措施可以有所帮助，但除非我们建造更多的房屋，否则负担能力的压力将仍然存在。固定供应是唯一真正的长期解决方案。

17.过去十年最具破坏性的税收变化是什么？

房东税收的累积变化。取消抵押贷款利息减免、增加印花税附加费以及引入额外的监管成本都抑制了投资。

最终，这减少了租金供应并导致租金上涨。

18. 您做过的最好的房地产投资是什么？

在不确定时期购买。一些最强劲的长期回报来自于情绪谨慎时而不是其他人都涌入市场时的投资。

19.你最糟糕的一次是？

由于短期头条新闻而错失机会。

市场总是会波动，但让负面情绪主导长期投资决策可能会被证明是一个代价高昂的错误。

20. 如果你明天继承了 10 万英镑，你会怎么做？

每个人的财务状况都不同，因此重要的是采取适当的财务建议，而不是遵循别人的方法。

就我个人而言，我会用它来继续扩大我的租赁房产投资组合，因为我对买房出租的长期基本面仍然非常有信心。

尽管最近有很多说法，但专业管理的租赁物业继续提供令人信服的收入、长期资本增长和财富保值组合。