购房者的服务费达到临界点，因为成本飙升导致贷方拒绝他们的抵押贷款

公寓业主正面临服务费临界点，这可能导致他们的房屋无法出售和抵押。

近年来，服务费大幅上涨，而楼价却下跌。

现在，抵押贷款经纪人表示，他们发现越来越多的人的抵押贷款申请由于这种脱节而被拒绝。

一些银行收紧了规定，现在不再为年服务费超过房产价值 1% 的公寓提供抵押贷款。

这是因为高服务费可能会影响贷款人在收回房产时出售房产的难易程度。

根据房地产公司 Hamptons 的数据，到 2025 年，约 37% 的公寓年服务费超过 1%，高于十年前的 28%。

这意味着价值 30 万英镑且每年服务费为 4,000 英镑的公寓的抵押贷款申请可能会被一些贷方拒绝。

虽然一些贷方可能会直接拒绝抵押贷款，但许多贷方会根据测量师或估价师的意见做出决定。

抵押贷款经纪人克莱尔利（Cleerly）的威廉·科（William Coe）表示：“我们发现抵押贷款申请停滞或失败的情况有所增加，这纯粹是由于服务费不断上涨。

“当公寓的服务费接近或达到 1% 的水平时，许多主流贷款机构确实会听从测量师的意见。

“如果测量员认为费用过高或完全与当地市场不同步，该房产就会被标记为不合适的担保，并且抵押贷款将被彻底拒绝。”

服务费上涨，统一价格下降

服务费上涨与价值下降或持平是一个危险的组合。

根据土地登记处的数据，在过去 10 年里，英格兰和威尔士的公寓价格平均上涨了 16%。但在伦敦，公寓占住房存量的一半以上，公寓的平均价格在过去十年里没有变化。

与此同时，根据汉普顿的数据，过去十年平均服务费上涨了 55.6%。

据《This is Money》读者报道，仅在过去五年内，房价就上涨了 50% 或更多。

根据房地产研究所的最新研究，目前租客的平均服务费从最便宜的 10% 建筑的每年 1,525 英镑到最高的 10% 的建筑每年 8,680 英镑不等。

根据 Hamptons 的数据，去年公寓的平均年服务费相当于其价值的 0.9%，这与一些贷方所设定的 1% 的底线非常接近。

Trinity Financial 的抵押贷款经纪人 Aaron Strutt 表示：“如果我们还没有达到临界点，那么我们已经非常接近了。”

“由于费用和持续的未知成本，人们目前担心购买公寓。”

分析公司 PropertyData 最近对 This is Money 的分析发现，某些领域的服务费与统一价格格格不入。

在布拉德福德市中心的 BD1 邮政编码区，服务费平均为 2,023 英镑，而这些房产的平均要价为 68,050 英镑。这意味着典型的服务费相当于要价的 3.13%。

在利物浦市中心的 L2 也可以看到同样的情况。当平均要价为 122,374 英镑时，服务费为每年 2,910 英镑。这意味着服务费是要价的2.58%。

估值是“常见的障碍”

当通过抵押贷款购买时，贷款人总是会委托对房产进行独立评估。

许多买家会将其视为一种形式，但正如贷方可以决定不向特定个人提供贷款一样，它也可以决定不向特定房产提供贷款。

估价师或测量师也可能以低于商定的销售价格的价格对房产进行估价，这意味着买方必须弥补差额才能继续进行交易。

在许多地区的公寓价格下跌之际，估价师对公寓感到紧张，因为如果估价严重错误，他们最终可能会被贷方起诉。

科说：“与去年同期相比，我们发现测量师根据商定的购买价格降低公寓估价的情况明显增多。

“过去我们偶尔会遇到阻力，但现在这成为了一个常见的障碍，测量师经常将估价削减为商定购买价格的 5% 至 10%。”

并非所有贷方都有硬上限

如果一套公寓的服务费确实达到 1% 或更高，贷款人将需要决定是否向买家提供抵押贷款。

对于某些人来说，这将是一个简单的决定，因为某些贷方在其贷款标准中写入了明确的硬上限。

Gen H 贷款机构规定，年度服务费不得超过房产购买价格或估值的 1%，而 MPowered Mortgages 等其他贷款机构则将服务费和地租合计上限限制在 1.5%。

在某些情况下，高街贷款机构可以更加灵活。

Coe 表示：“像桑坦德银行或巴克莱银行这样的贷款机构不一定会对房产价值施加生硬的百分比上限（例如 1%）。

“相反，他们将服务费严格视为每月的财务承诺，就像学生贷款或汽车融资一样。”

收费如此之高的原因经常会被调查。

SAS Daniels 律师事务所住宅物业团队合伙人 Steph Lyke 表示：“需要对服务费的细目进行调查，这些成本很可能与一次性重大工程项目有关，估价师通常会接受这一点，因为这表明物业管理良好。”

“如果成本不成比例并且由于管理不善，或者包括高额管理费，那么贷方可能会拒绝。”

贷款人还可以指示测量员根据当地市场评估服务费。

例如，在标准费用为 1,200 英镑的地区城镇，对价值 300,000 英镑的公寓收取 4,000 英镑的年度服务费（占房屋价值的 1.3%）可能会被拒绝。

然而，如果该街区包括礼宾部、电梯和复杂的建筑系统，伦敦或剑桥的测量员可能会收取相同的费用，因为它反映了该地区的“市场规范”。

为什么贷款机构对服务费上涨持谨慎态度

贷款人喜欢确定性。每月贷款或信用卡还款是在一段时间内固定的、已知的承诺，因此可以直接在负担能力计算器中进行建模。

服务费的固有危险是完全缺乏对未来成本的控制。

克利里的科说：“管理代理人或永久持有人可以大幅提高费用，而承租人却几乎没有追索权。

“对于贷款人的风险委员会来说，‘可能’这个词是一个重大危险信号。

“如果银行必须收回房产，他们的首要目标是通过迅速转售来快速收回资金。如果服务费飙升到下一个买家无法获得抵押贷款的地步，那么该房产就会变得缺乏流动性。

在某些情况下，不断上涨的服务费也会限制买家的借贷金额。

这是因为在评估负担能力时必须将它们考虑到借款人的每月支出中。

Coe 说：“过去两年，建筑保险费、维护成本和包层相关费用导致服务费大幅上涨，普通两居室公寓的年费超过 3,500 英镑已不再罕见。”

“当它被插入贷方的负担能力计算器时，它会侵蚀申请人的最大借贷能力，使之前可行的抵押贷款报价变得下降。